Czym jest najem instytucjonalny?
Najem instytucjonalny: co to jest? Definicja i cel
Najem instytucjonalny to specyficzna forma umowy najmu lokalu mieszkalnego, która została wprowadzona do polskiego porządku prawnego ustawą o Krajowym Zasobie Nieruchomości z dnia 11 września 2017 roku. Głównym celem tej regulacji jest stworzenie bardziej profesjonalnego i bezpiecznego rynku najmu, z korzyścią zarówno dla wynajmujących, jak i najemców. Najem instytucjonalny to umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Z definicji wynika, że jest to forma najmu dedykowana dla przedsiębiorców zajmujących się profesjonalnym wynajmem nieruchomości, często działających na podstawie klasyfikacji PKD 68.20.Z. Taka umowa jest zawierana na czas określony i może być uzależniona od wpłacenia przez najemcę kaucji, która w tym przypadku nie może przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Jest to rozwiązanie zaprojektowane, aby zabezpieczyć interesy przedsiębiorców prowadzących działalność w zakresie wynajmu lokali, jednocześnie oferując najemcom stabilne i przewidywalne warunki.
Kto może skorzystać z najmu instytucjonalnego?
Z najmu instytucjonalnego mogą skorzystać przede wszystkim przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Oznacza to, że wynajmującym w takiej umowie może być osoba prawna (np. spółka z o.o., spółka akcyjna) lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, ale prowadząca działalność gospodarczą w tym obszarze. Kluczowe jest tutaj prowadzenie takiej działalności jako głównego przedmiotu lub jednego z głównych przedmiotów funkcjonowania firmy. Z drugiej strony, najemcą może być każda osoba fizyczna, która poszukuje stabilnego i profesjonalnie zarządzanego lokalu mieszkalnego. Warto podkreślić, że najem instytucjonalny jest formą najmu, która stanowi odpowiedź na potrzeby rynku i profesjonalnych inwestorów, zapewniając im większą elastyczność i bezpieczeństwo prawne w porównaniu do tradycyjnych umów najmu.
Kluczowe cechy umowy najmu instytucjonalnego
Na co zwrócić uwagę w umowie najmu instytucjonalnego
Przy zawieraniu umowy najmu instytucjonalnego, zarówno wynajmujący, jak i najemca powinni zwrócić uwagę na kilka kluczowych aspektów, które zapewnią jasność i bezpieczeństwo współpracy. Przede wszystkim, umowa ta jest zawierana na czas oznaczony, co daje pewność obu stronom co do okresu trwania najmu. Ważne jest szczegółowe określenie wysokości czynszu, terminu jego zapłaty oraz zasad jego ewentualnej waloryzacji. Należy również dokładnie przeanalizować zapisy dotyczące kaucji – jej wysokości, sposobu jej naliczania i zwrotu po zakończeniu umowy. Przepisy stanowią, że kaucja nie może przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu. Istotne jest również doprecyzowanie zasad korzystania z lokalu, odpowiedzialności za jego stan oraz procedury związane z ewentualnymi naprawami i konserwacją. Warto również zwrócić uwagę na zapisy dotyczące wypowiedzenia umowy przez którąkolwiek ze stron, aby były one zgodne z obowiązującymi przepisami.
Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji u notariusza
Jednym z fundamentalnych elementów umowy najmu instytucjonalnego, odróżniającym ją od wielu innych form najmu, jest wymóg złożenia przez najemcę oświadczenia w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Ten specyficzny zapis ma na celu usprawnienie procedury eksmisji w przypadku, gdy najemca naruszy warunki umowy, np. zalegając z płatnościami czynszu lub rażąco naruszając zasady korzystania z lokalu. Dzięki takiemu oświadczeniu, w przypadku konieczności wszczęcia postępowania egzekucyjnego, właściciel nie musi przechodzić przez długotrwały proces sądowy, aby uzyskać tytuł wykonawczy. Akt notarialny stanowi jednocześnie tytuł egzekucyjny, co znacząco przyspiesza proces odzyskania lokalu. Warto zaznaczyć, że choć sama umowa najmu instytucjonalnego nie musi być zawarta u notariusza, to właśnie to oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji wymaga takiej formy prawnej. Koszt takiego oświadczenia u notariusza jest standardowy dla tego typu czynności.
Najem instytucjonalny a okazjonalny: podstawowe różnice
Czym się różni umowa najmu instytucjonalnego od okazjonalnego?
Najem instytucjonalny i najem okazjonalny, choć oba służą wynajmowi lokali mieszkalnych, różnią się znacząco pod względem podmiotów mogących występować w roli wynajmującego oraz pewnych formalności. Najem instytucjonalny jest formą najmu dedykowaną dla przedsiębiorców prowadzących działalność w zakresie wynajmu nieruchomości, podczas gdy wynajmującym w najmie okazjonalnym jest zazwyczaj osoba prywatna. Kolejną kluczową różnicą jest brak wymogu wskazania przez najemcę lokalu zamiennego w przypadku najmu instytucjonalnego. W najmie okazjonalnym najemca musi przedstawić oświadczenie o poddaniu się egzekucji oraz wskazać lokal, do którego będzie mógł się wyprowadzić w przypadku zakończenia umowy. Najem instytucjonalny oferuje natomiast uproszczoną procedurę eksmisji w przypadku naruszenia warunków umowy przez najemcę, bez konieczności zapewnienia lokalu zastępczego przez właściciela. Ponadto, umowy instytucjonalne są często zawierane na dłuższe okresy, nawet powyżej 10 lat, bez automatycznego przekształcania się w umowę na czas nieokreślony.
Najem instytucjonalny na polskim rynku nieruchomości
Rynek PRS w Polsce na tle innych krajów
Rynek Profesjonalnych Najmów Długoterminowych (PRS – Private Rental Sector), którego częścią jest najem instytucjonalny, w Polsce jest wciąż na wczesnym etapie rozwoju, ale wykazuje duży potencjał wzrostu. Rynek PRS w Polsce stanowi zaledwie około 1% rynku najmu, co jest znacząco niższym wskaźnikiem w porównaniu do rynków zachodnich, gdzie może on sięgać nawet kilkunastu czy kilkudziesięciu procent. W krajach takich jak Niemcy, Holandia czy Wielka Brytania, najem instytucjonalny jest już ugruntowaną formą inwestycji i sposobem na życie dla wielu osób, z rozwiniętą infrastrukturą i szeroką ofertą profesjonalnych operatorów. Polska jest w początkowej fazie rozwoju sektora najmu instytucjonalnego, ale obserwuje się rosnące zainteresowanie tym modelem ze strony krajowych i zagranicznych inwestorów, którzy dostrzegają jego potencjał w obliczu zmieniających się potrzeb mieszkaniowych i preferencji konsumentów.
Dlaczego najem instytucjonalny jest dobrym rozwiązaniem?
Najem instytucjonalny jest postrzegany jako bezpieczniejsza i bardziej profesjonalna forma najmu, która przynosi korzyści zarówno wynajmującym, jak i najemcom. Dla inwestorów instytucjonalnych i przedsiębiorców jest to narzędzie pozwalające na zabezpieczenie ich interesów, dzięki uproszczonej procedurze egzekucji i możliwości łatwiejszego odzyskania lokalu w przypadku naruszenia umowy. Wynajmujący nie musi wskazywać lokalu zastępczego dla eksmitowanego najemcy, a kaucja może być zaspokojona przez właściciela w przypadku zaległości czynszowych lub kosztów eksmisji. Z drugiej strony, najemcy zyskują stabilność i przewidywalność warunków, często lepszą jakość zarządzania nieruchomością oraz klarowne zasady współpracy. Umowy te mogą być zawierane na czas dłuższy niż 10 lat bez ryzyka automatycznego przekształcenia w umowę na czas nieokreślony, co daje większą stabilność. W kontekście zmian w opodatkowaniu najmu prywatnego, wprowadzonych w ramach „Polskiego Ładu”, gdzie jedyną formą jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, najem instytucjonalny może stanowić alternatywę dla profesjonalnych wynajmujących poszukujących bardziej optymalnych rozwiązań. Jest to rozwiązanie, które odpowiada na potrzeby rynku profesjonalnego wynajmu i stanowi krok w kierunku modernizacji sektora nieruchomości mieszkaniowych w Polsce.
Cześć, mam na imię Wojciech Janowski. Jako dziennikarz staram się być w samym centrum najważniejszych wydarzeń, łącząc analityczne podejście z twórczym stylem pisania.
